Ein Inserat besteht zu großen Teilen aus Begriffen, die etwas anderes bedeuten, als sie vermuten lassen. „Wohnfläche“ ist nicht die Fläche, die Sie betreten, „Kernsanierung“ ist kein geschützter Begriff, und das Hausgeld ist nicht die Nebenkostenvorauszahlung, die Sie aus der Mietwohnung kennen. Dieses Glossar erklärt die Begriffe, die tatsächlich in Inseraten und Unterlagen vorkommen und die eine Kaufentscheidung verändern können.

Wo es eine belastbare Zahl gibt, steht sie dabei. Alle Angaben wurden am 3. August 2026 geprüft. Das ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.

Was im Inserat steht

Die Angaben, die jedes Inserat enthält, und was hinter ihnen wirklich steckt.

Wohnfläche

Die anrechenbare Fläche nach Wohnflächenverordnung. Balkone, Loggien und Terrassen zählen in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte. Unter Dachschrägen zählt eine Höhe ab zwei Metern voll, zwischen einem und zwei Metern zur Hälfte, darunter gar nicht. Deshalb weicht die gefühlte Größe einer Dachgeschosswohnung oft von der angegebenen ab.

Nutzfläche

Flächen, die nicht zum Wohnen dienen: Keller, Hobbyraum, Dachboden, Garage, Lager. Sie zählt nicht zur Wohnfläche. Wenn ein Inserat eine auffällig große Gesamtfläche nennt, lohnt der Blick, wie viel davon Nutzfläche ist.

Grundfläche

Die vom Gebäude überbaute Fläche des Grundstücks. Nicht zu verwechseln mit der Wohnfläche und nicht mit der Grundstücksfläche.

Zimmeranzahl

Nicht gesetzlich definiert. Üblich ist, Küche und Bad nicht mitzuzählen, sehr kleine Räume aber schon. Aus 3,5 Zimmern kann daher je nach Anbieter ein anderer Grundriss werden.

Baujahr

Das Jahr der Fertigstellung. Für den Zustand sagt es allein wenig aus. Entscheidend ist, wann zuletzt Dach, Fenster, Heizung, Leitungen und Elektrik erneuert wurden.

Kernsanierung

Kein geschützter Begriff. Gemeint ist üblicherweise, dass das Gebäude bis auf den Rohbau zurückgebaut und neu aufgebaut wurde. Lassen Sie sich auflisten, welche Gewerke tatsächlich erneuert wurden, mit Jahreszahlen.

Sanierungsstau

Aufgeschobene Instandhaltung. Sichtbar wird er in den Protokollen der Eigentümerversammlung, an der Höhe der Rücklage und an Beschlüssen, die vertagt wurden.

Erstbezug

Die Einheit war noch nie bewohnt. Der Zusatz „Erstbezug nach Sanierung“ bedeutet dagegen nur, dass nach der letzten Sanierung noch niemand eingezogen ist.

Bezugsfrei

Die Immobilie ist nicht vermietet und kann nach dem Kauf selbst genutzt werden. Das Gegenteil, eine vermietete Einheit, ist als Kapitalanlage interessant, für den Eigenbedarf aber nur eingeschränkt.

Provisionsfrei

Für Käuferinnen und Käufer fällt keine Maklerprovision an. Häufig verkauft dann die Eigentümerseite selbst oder trägt die Provision vollständig.

Courtage

Anderes Wort für Maklerprovision. Steht oft im Inserat, wenn „Provision“ vermieden werden soll.

Denkmalschutz

Das Gebäude steht unter Schutz. Umbauten und Fenstertausch brauchen die Zustimmung der Denkmalbehörde, dafür sind erhöhte Abschreibungen möglich. Beides gehört vor dem Kauf geprüft.

Objekt-Nummer

Die interne Kennung des Inserats beim Portal oder beim Anbieter. Sie ist die zuverlässigste Referenz bei Rückfragen, weil Titel und Preis sich ändern können.

Dublette

Dasselbe Objekt, mehrfach inseriert: über verschiedene Portale, über mehrere Maklerbüros oder erneut nach einer Preisänderung. Erkennbar an Grundriss, Bildern, Fläche und Lage, selten am Titel. Wer Dubletten nicht erkennt, hält einen Markt für größer, als er ist.

Preis und Nebenkosten

Der Kaufpreis ist nicht der Betrag, den Sie brauchen. Diese Posten kommen dazu.

Kaufnebenkosten

Alles, was zusätzlich zum Kaufpreis anfällt: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und, falls vorhanden, Maklerprovision. Je nach Bundesland und Provision sind das rund 6 bis 12 Prozent des Kaufpreises. Diese Summe finanzieren Banken in der Regel nicht mit, sie muss aus Eigenkapital kommen.

Grunderwerbsteuer

Einmalige Landessteuer auf den Kaufpreis, fällig nach dem Notartermin. Der Satz reicht von 3,5 Prozent in Bayern bis 6,5 Prozent in vier Ländern. Bei 300.000 Euro Kaufpreis sind das 10.500 gegenüber 19.500 Euro. Die vollständige Übersicht steht weiter unten.

Notarkosten

Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden, die Gebühren sind im Gerichts- und Notarkostengesetz festgelegt und damit nicht verhandelbar. Grobe Größenordnung: rund 1,0 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises.

Grundbuchkosten

Gebühren für die Eintragung der neuen Eigentümerin oder des neuen Eigentümers und der Grundschuld. Grobe Größenordnung: rund 0,5 Prozent des Kaufpreises.

Maklerprovision

Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch Privatpersonen gilt seit dem 23. Dezember 2020 der Teilungsgrundsatz: Wer den Makler beauftragt hat, zahlt mindestens die Hälfte, die andere Seite höchstens denselben Betrag. Üblich sind insgesamt etwa 5 bis 7 Prozent inklusive Umsatzsteuer, also rund 2,5 bis 3,6 Prozent je Seite.

Quadratmeterpreis

Kaufpreis geteilt durch Wohnfläche. Nur innerhalb derselben Lage und Baujahresklasse aussagekräftig. Über Stadtteile hinweg verglichen führt er in die Irre.

Hausgeld

Der monatliche Betrag, den Eigentümerinnen und Eigentümer einer Wohnung an die Gemeinschaft zahlen: Betriebskosten, Verwaltung und Zuführung zur Rücklage. Es ist nicht dasselbe wie die Nebenkosten einer Mietwohnung, denn ein Teil ist nicht auf Mieter umlegbar.

Instandhaltungsrücklage

Das angesparte Vermögen der Eigentümergemeinschaft für künftige Reparaturen. Eine niedrige Rücklage bei anstehenden Maßnahmen bedeutet eine Sonderumlage, also eine Nachzahlung, die den Kaufpreis nachträglich erhöht.

Sonderumlage

Einmalige Zahlung, die die Eigentümerversammlung beschließt, wenn die Rücklage für eine Maßnahme nicht ausreicht. Beschlüsse dazu stehen in den Protokollen, oft schon bevor die Wohnung inseriert wird.

Grunderwerbsteuer nach Bundesland

Die Steuer wird auf den Kaufpreis erhoben und ist nach dem Notartermin in einer Summe fällig. Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro liegt die Spanne zwischen 10.500 Euro in Bayern und 19.500 Euro in den Ländern mit 6,5 Prozent.

Stand: 3. August 2026. Die Sätze legen die Länder selbst fest und ändern sie gelegentlich, zuletzt Bremen zum 1. Juli 2025.

Eigentum, Grundbuch und Gemeinschaft

Was Ihnen tatsächlich gehört und wer sonst noch mitreden darf, steht nicht im Inserat.

Grundbuch

Das amtliche Verzeichnis der Rechtsverhältnisse eines Grundstücks. Abteilung I nennt die Eigentümer, Abteilung II Lasten und Beschränkungen wie Wegerechte oder Wohnrechte, Abteilung III Grundschulden und Hypotheken. Ein Auszug gehört vor jede Kaufentscheidung.

Grundschuld

Das Recht der Bank, das Grundstück zu verwerten, wenn das Darlehen nicht bedient wird. Sie steht in Abteilung III und wird beim Verkauf üblicherweise gelöscht oder übernommen.

Erbbaurecht

Sie kaufen das Gebäude, nicht das Grundstück, und zahlen dafür einen jährlichen Erbbauzins. Entscheidend sind die Restlaufzeit und was am Ende passiert. Kurze Restlaufzeiten erschweren die Finanzierung erheblich.

Erbbauzins

Das jährliche Entgelt für die Nutzung des Grundstücks, meist ein Prozentsatz des Bodenwerts, oft an die Preisentwicklung gekoppelt.

Wohnungseigentümergemeinschaft

Alle Eigentümer eines Hauses bilden von Gesetzes wegen eine Gemeinschaft. Sie beschließt über das gemeinschaftliche Eigentum, verwaltet die Rücklage und kann Sie zu Zahlungen verpflichten, auch gegen Ihre Stimme.

Teilungserklärung

Das Dokument, das ein Haus in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum aufteilt. Darin steht, was Ihnen allein gehört, welche Stimmrechte Sie haben und welche Kosten wie verteilt werden.

Sondereigentum

Die Teile, die Ihnen allein gehören: in der Regel die Wohnung selbst mit nichttragenden Innenwänden, Bodenbelägen und Innentüren.

Gemeinschaftseigentum

Alles, was allen gehört: Dach, Fassade, tragende Wände, Treppenhaus, Leitungen, oft auch Fenster. Reparaturen daran zahlt die Gemeinschaft, nicht Sie allein, aber Sie zahlen mit.

Sondernutzungsrecht

Das alleinige Nutzungsrecht an einer Fläche, die rechtlich zum Gemeinschaftseigentum gehört, etwa an einem Gartenanteil oder einem Stellplatz. Es steht in der Teilungserklärung, nicht immer im Grundbuch.

Beschlusssammlung

Die Sammlung aller Beschlüsse der Eigentümerversammlung. Zusammen mit den Protokollen der letzten drei bis fünf Jahre das aussagekräftigste Dokument über den wahren Zustand eines Hauses.

Baulast

Eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung gegenüber der Baubehörde, etwa eine Zufahrt freizuhalten. Sie steht im Baulastenverzeichnis der Gemeinde, nicht im Grundbuch, und wird deshalb oft übersehen.

Dienstbarkeit

Ein Recht, das jemand anderes an Ihrem Grundstück hat, etwa ein Wegerecht, ein Leitungsrecht oder ein Wohnrecht. Eingetragen in Abteilung II des Grundbuchs.

Nießbrauch

Das Recht, eine Immobilie zu nutzen und ihre Erträge zu vereinnahmen, ohne Eigentümer zu sein. Häufig bei Übertragungen innerhalb der Familie. Eine Immobilie mit Nießbrauch ist deutlich weniger wert als eine freie.

Vorkaufsrecht

Das Recht, in einen bereits ausgehandelten Kaufvertrag einzutreten. Es kann Mietern zustehen, wenn ihre Wohnung erstmals in Eigentum umgewandelt wird, in bestimmten Fällen auch der Gemeinde.

Kündigungssperrfrist

Wird eine vermietete Wohnung in Eigentum umgewandelt und verkauft, ist eine Kündigung wegen Eigenbedarfs für mindestens drei Jahre ausgeschlossen. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt verlängern die Länder diese Frist per Verordnung auf bis zu zehn Jahre.

Zustand und Energie

Der Posten, der aus einem günstigen Kauf eine teure Entscheidung machen kann.

Energieausweis

Pflicht bei Verkauf und Vermietung. Die wesentlichen Angaben müssen bereits im Inserat stehen: Art des Ausweises, Energiekennwert, wesentlicher Energieträger, Baujahr und Effizienzklasse. Fehlen sie, ist das ein Hinweis auf einen unvollständig vorbereiteten Verkauf.

Bedarfsausweis

Berechnet den Energiebedarf aus Bausubstanz, Dämmung und Anlagentechnik. Unabhängig vom Verhalten der Bewohner und damit die belastbarere Grundlage für einen Vergleich.

Verbrauchsausweis

Beruht auf den tatsächlichen Verbrauchsdaten der letzten Jahre. Günstiger zu erstellen, aber stark davon abhängig, wie die Vorbewohner geheizt haben. Ein sparsamer Vormieter macht ein schlechtes Haus auf dem Papier besser.

Endenergiebedarf

Die Energiemenge, die dem Gebäude zugeführt werden muss, in Kilowattstunden je Quadratmeter und Jahr. Daraus ergibt sich die Effizienzklasse.

Primärenergiebedarf

Rechnet zusätzlich ein, wie viel Energie Gewinnung und Transport des Energieträgers kosten. Deshalb schneidet dieselbe Dämmung mit Wärmepumpe besser ab als mit Ölheizung.

Effizienzklasse

Die Einstufung von A+ bis H nach Endenergiekennwert. Die vollständige Tabelle steht weiter unten. Zwischen Klasse D und Klasse G liegen grob das Doppelte an Heizkosten und ein spürbarer Unterschied im Wiederverkaufswert.

Gebäudemodernisierungsgesetz

Das Nachfolgegesetz des Gebäudeenergiegesetzes, in Kraft seit dem 29. Juli 2026. Die zuvor geltende Pflicht, neue Heizungen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbarer Energie zu betreiben, ist ersatzlos gestrichen. Eine funktionierende Heizung muss niemand austauschen. Für neu eingebaute Gas- und Ölheizungen ist ein ab 2029 steigender Anteil nachhaltiger Brennstoffe vorgesehen. Rechtsstand dieser Seite ist der 3. August 2026.

Wärmepumpe

Heizung, die Umweltwärme mit Strom auf Heiztemperatur bringt. Sie arbeitet umso wirtschaftlicher, je niedriger die nötige Vorlauftemperatur ist, was gute Dämmung und große Heizflächen voraussetzt. In einem unsanierten Altbau ist sie deshalb kein Selbstläufer.

Fernwärme

Wärme aus einem Netz. Bequem und ohne eigene Anlagentechnik, dafür sind Sie an einen Anbieter und dessen Preisgleitklausel gebunden. Die Vertragslaufzeit gehört zu den Unterlagen.

Effizienzklassen im Energieausweis

Die Klasse ergibt sich aus dem Endenergiekennwert in Kilowattstunden je Quadratmeter und Jahr. Sie steht im Energieausweis und muss im Inserat genannt werden.

Lage und Umfeld

Die einzige Eigenschaft einer Immobilie, die sich nachträglich nicht ändern lässt.

Bodenrichtwert

Der durchschnittliche Wert eines Quadratmeters unbebauten Bodens in einer Zone, ermittelt von amtlichen Gutachterausschüssen aus tatsächlichen Kaufverträgen. Er ist keine Bewertung der Immobilie, aber der beste öffentlich verfügbare Anhaltspunkt dafür, ob ein Grundstückswert plausibel ist.

Gutachterausschuss

Das unabhängige Gremium, das die Kaufpreissammlung führt und daraus die Bodenrichtwerte ableitet. Seine Zahlen sind die Grundlage fast aller amtlichen Wertaussagen.

Mikrolage

Das unmittelbare Umfeld: Straße, Nachbarschaft, Lärm, Besonnung, Einkaufsmöglichkeiten, Haltestellen. Zwei Objekte in derselben Stadt und derselben Preisklasse können sich hier vollständig unterscheiden.

Makrolage

Die Stadt oder Region: Bevölkerungsentwicklung, Arbeitsplätze, Infrastruktur. Sie entscheidet über die langfristige Wertentwicklung, die Mikrolage über den Alltag.

Bebauungsplan

Die verbindliche Festsetzung der Gemeinde, was auf einem Grundstück gebaut werden darf. Der Blick lohnt vor allem für die Nachbargrundstücke: die freie Wiese nebenan kann Bauland sein.

Erschließungskosten

Beiträge für Straße, Kanal und Versorgungsleitungen. Bei Bestandsimmobilien meist längst bezahlt, bei Neubaugebieten und nach Straßenausbau aber ein erheblicher Posten. Die Gemeinde erteilt darüber Auskunft.

Finanzierung

Die Begriffe, die im Gespräch mit der Bank vorausgesetzt werden.

Annuitätendarlehen

Die übliche Form der Immobilienfinanzierung: Sie zahlen jeden Monat denselben Betrag, in dem der Zinsanteil sinkt und der Tilgungsanteil im selben Maß steigt.

Sollzins und Effektivzins

Der Sollzins ist der reine Zinssatz, der Effektivzins enthält zusätzlich die Nebenkosten des Darlehens. Vergleichen lassen sich Angebote nur über den Effektivzins.

Tilgung

Der Anteil der Rate, der die Schuld verringert. Eine anfängliche Tilgung von einem Prozent verlängert die Laufzeit über Jahrzehnte, zwei bis drei Prozent sind der übliche Ausgangspunkt.

Zinsbindung

Der Zeitraum, für den der Zinssatz feststeht. Danach wird zum dann geltenden Zins weiterfinanziert. Je kürzer die Bindung, desto größer das Zinsänderungsrisiko.

Restschuld

Der Betrag, der am Ende der Zinsbindung noch offen ist. Er gehört in jede Berechnung, denn er entscheidet über die Anschlussfinanzierung.

Beleihungswert

Der Wert, den die Bank der Immobilie dauerhaft zutraut. Er liegt planmäßig unter dem Kaufpreis, weshalb ein zu teuer gekauftes Objekt die Finanzierung verteuert.

Beleihungsauslauf

Das Verhältnis von Darlehen zu Beleihungswert. Je höher, desto höher der Zinsaufschlag. Unterhalb von 60 Prozent gibt es die besten Konditionen.

Eigenkapitalquote

Der Anteil, den Sie aus eigenen Mitteln beisteuern. Als Faustregel sollten mindestens die Kaufnebenkosten daraus bezahlt werden, besser zusätzlich ein Teil des Kaufpreises.

Vorfälligkeitsentschädigung

Die Ausgleichszahlung, wenn Sie ein Darlehen vor Ablauf der Zinsbindung ablösen, etwa weil Sie verkaufen. Sie kann mehrere tausend Euro betragen und gehört in die Überlegung, wenn ein Wiederverkauf denkbar ist.

Was dieses Glossar nicht leistet

Die Erklärungen sind bewusst kurz gehalten und geben den allgemeinen Stand wieder. Sie ersetzen weder die Prüfung der konkreten Unterlagen noch eine Beratung durch Notariat, Steuerberatung oder Rechtsanwaltschaft. Landesrecht und kommunale Regelungen weichen ab, und einzelne Verträge enthalten Abweichungen vom Üblichen.